特別提示

針對(duì)近期執(zhí)業(yè)人員在評(píng)估實(shí)務(wù)中提出的評(píng)估方法選擇,評(píng)估程序?qū)嵤?藝術(shù)品評(píng)估等具體技術(shù)操作處理上的問題,北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專家做了相應(yīng)解答,供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表專家個(gè)人觀點(diǎn),不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評(píng)估師個(gè)人的職業(yè)判斷,資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用,不能直接照搬照抄。

一、關(guān)于評(píng)估方法選擇的有關(guān)問題

問題1:法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法選擇有何要求?

答:《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條規(guī)定,評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法,除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外,應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法,經(jīng)綜合分析,形成評(píng)估結(jié)論,編制評(píng)估報(bào)告。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求,確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評(píng)估方法。

由此可見,法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估(以下簡(jiǎn)稱“兩種以上方法評(píng)估”的要求)。

問題2:為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估?

 答:資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法本身沒有優(yōu)劣之分,主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行衡量。同時(shí),三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件,對(duì)三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價(jià)值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要,另一方面還要考慮是否具備某種評(píng)估方法的使用條件。

在評(píng)估實(shí)踐中,客觀條件通常無法百分之百地滿足某種方法的使用需要,資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評(píng)估結(jié)論絕對(duì)精確?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出,“為了得到一個(gè)指示性價(jià)值,尤其是缺少充分事實(shí)或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評(píng)估結(jié)論時(shí),應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此,通過選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估,可以在一定程度上起到相互驗(yàn)證的作用,從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

問題3:是不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估?

答:無論是資產(chǎn)評(píng)估法,還是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,都沒有直接要求所有項(xiàng)目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)椴捎脙煞N以上方法進(jìn)行評(píng)估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估的客觀條件時(shí),才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。

關(guān)于采用兩種以上方法評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件,資產(chǎn)評(píng)估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的,即“除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外”。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提 到的評(píng)估方法選擇原則,是“根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評(píng)估方法”。

評(píng)估方法的選擇需要資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析,是一種專業(yè)判斷。正因如此,法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則都沒有簡(jiǎn)單要求所有項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估,而是要按照評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

【例1】某公司擬收購一家計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)企業(yè),委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下:“由于能夠收集到分析被評(píng)估對(duì)象歷史狀況、預(yù)測(cè)其未來收益及風(fēng)險(xiǎn)所需的必要資料,具備采用收益法實(shí)施評(píng)估的操作條件,本次評(píng)估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評(píng)估對(duì)象可比的上市公司,以及將其與評(píng)估對(duì)象對(duì)比分析所需要的相關(guān)資料,具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的操作條件,本次評(píng)估能夠采用市場(chǎng)法。由于被評(píng)估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè),擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽(yù)等無形資產(chǎn),而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無形資產(chǎn)的價(jià)值,本次評(píng)估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn),以及評(píng)估方法的適用條件,選擇收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

【例2】某公司擬收購一家游戲企業(yè),資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受托對(duì)該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下:“評(píng)估對(duì)象作為一家主營(yíng)游戲的輕資產(chǎn)公司,人力資源、銷售渠道、核心技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力等商譽(yù)類無形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大,適合采用收益法評(píng)估。移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購市場(chǎng)較為活躍,2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多,適合采用交易案例比較法評(píng)估。故本次評(píng)估選擇收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

以上兩個(gè)項(xiàng)目都是在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告均選擇了收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估,并分別結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場(chǎng)法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,不僅分析了采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估所具備的條件,也明確說明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的原因,同時(shí)強(qiáng)調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn),以及評(píng)估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果,比較符合新的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范。

問題4:哪些項(xiàng)目可以只采用一種方法進(jìn)行評(píng)估?

答:資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定,只有在分析了三種基本方法的適用性,并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下,才能采用一種方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中,以下情形通?？梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評(píng)估:

1. 在評(píng)估以出讓為目的公路收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目中,對(duì)擬出讓的公路收費(fèi)權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

2.在評(píng)估以凈資產(chǎn)出資為目的的項(xiàng)目中,對(duì)用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

3.在評(píng)估以減值測(cè)試為目的的項(xiàng)目中,當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí),對(duì)資產(chǎn)可回收價(jià)值可采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

 4. 在單獨(dú)評(píng)估應(yīng)收賬款項(xiàng)目中,可通過核實(shí)賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)損失的方式進(jìn)行評(píng)估(以可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值)。

5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評(píng)估的情形。

 問題5:是不是單項(xiàng)資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估?

答:在資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以前,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求一般是針對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。2006年國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴(kuò)展:涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目,以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評(píng)估時(shí),原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。2012版的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則指出,以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。因此,有的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以后仍然只有企業(yè)價(jià)值評(píng)估才適用“兩種以上方法評(píng)估”的要求。其實(shí)不然,單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估同樣適用該要求。

單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估,二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

 問題6:單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估在選擇方法時(shí)都需要遵循哪些規(guī)則?

答:在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中,單項(xiàng)資產(chǎn)即該類業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象。根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則,機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估,在選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定:

 問題7:企業(yè)價(jià)值所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)考慮哪些因素?

答:在企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中,如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估,也涉及到對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是,這里的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有別于前述單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)。由于評(píng)估方法是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的技術(shù)手段,所以,法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對(duì)評(píng)估對(duì)象而言的。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里,評(píng)估對(duì)象是股東(全部或者部分)權(quán)益或企業(yè)整體價(jià)值,而不是各單項(xiàng)資產(chǎn),所以相對(duì)于評(píng)估結(jié)論而言,兩者的重要性水平是不同的。再加上單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對(duì)評(píng)估對(duì)象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異,所以兩者在評(píng)估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況,分析收益法、市場(chǎng)法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性,選擇評(píng)估方法,是針對(duì)該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中涉及的單項(xiàng)資產(chǎn),該準(zhǔn)則明確指出,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估,各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出,所選評(píng)估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象時(shí)的具體評(píng)估方法,應(yīng)當(dāng)考慮其對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒有強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評(píng)估,而是強(qiáng)調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對(duì)待的原則也同樣體現(xiàn)在各類資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》,專門用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)要求,突出了單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的差異。

因此,我們可以理解評(píng)估準(zhǔn)則并沒有明確規(guī)定企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估也必須分析三種基本方法的適用性,并采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估,而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況,選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中,在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時(shí),資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍里的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

問題8:如何考慮單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法選擇中的特殊因素?

答:單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,還需要考慮特定業(yè)務(wù)類型的不同要求,如以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的特殊需求、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中,涉及到不同要求的有:

 問題9:兩種方法是否包括衍生方法?

 答:根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,評(píng)估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中,基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中又稱“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”)三種。關(guān)于衍生方法,資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成,在各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中,只有《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。另外,部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》指出,收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?！兑载?cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》指出,采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件,采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評(píng)估方法。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出,三種基本的評(píng)估途徑是市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑,每種評(píng)估途徑都包含不同的具體評(píng)估方法的應(yīng)用。遵循國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也可能會(huì)需要評(píng)估師使用到國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則未定義或提到的評(píng)估方法,如期權(quán)定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

由此可見,目前評(píng)估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評(píng)估衍生方法還未形成明確的定義和相對(duì)完整的構(gòu)成說明。不過這并不影響我們對(duì)“兩種以上方法評(píng)估”要求的理解。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則明確指出,資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況,分析三種基本方法的適用性,依法選擇評(píng)估方法,所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評(píng)估,因?yàn)檫@兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中市場(chǎng)法的具體方法,所以只能算是采用了一種基本方法。

 問題10:被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損,在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下,收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果,采用收益法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論是否合理?

答:首先,被評(píng)估單位持續(xù)虧損,評(píng)估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力,以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力不足,持續(xù)虧損,收益法適用條件并不滿足,應(yīng)當(dāng)對(duì)收益法進(jìn)行必要的適用性分析,恰當(dāng)選擇其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估;其次,如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期,屬于暫時(shí)虧損,則可以在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

在采用兩種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),如果出現(xiàn)收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果的情況,如何合理選擇最終評(píng)估結(jié)果?這種情況的出現(xiàn)說明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場(chǎng)條件下,按照企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)能力,未來收益尚不足以彌補(bǔ)基準(zhǔn)日的投入資本成本,不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是:首先,核實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過程中,各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值是否反映了其公允價(jià)值,資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形,比如一個(gè)酒店,地處極優(yōu)的位置,但是其土地利用未達(dá)最優(yōu),賓館整體設(shè)計(jì)較為過時(shí),收益不佳,這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問題;其次,核實(shí)收益法評(píng)估過程中的假設(shè)條件是否合理,比如某酒店開業(yè)不久,尚未達(dá)到正常的經(jīng)營(yíng)水平,這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項(xiàng)費(fèi)用水平對(duì)未來收益進(jìn)行預(yù)測(cè),可能造成價(jià)值低估;第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理,并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況,從理性的選擇角度出發(fā),公司應(yīng)當(dāng)變賣各項(xiàng)資產(chǎn)、終止經(jīng)營(yíng),也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果。

 問題11:《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值?！蹦敲闯杀痉懿荒苡糜谫Y產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估?

答:按照相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí),表明該項(xiàng)資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來看,對(duì)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測(cè)試時(shí),通常應(yīng)用的方法為市場(chǎng)法和收益法(現(xiàn)金流折現(xiàn)法)。

在評(píng)估實(shí)踐中,當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組,由于其專用性等特征,缺乏交易案例,無法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估其變賣價(jià)值,同時(shí)由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來收益也無法合理確定(比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn)),這時(shí)無法應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法對(duì)其可回收金額進(jìn)行估算。評(píng)估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度,采用成本法對(duì)其重置成本進(jìn)行評(píng)估,然后模擬市場(chǎng)交易,按照同類資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率,推算其賣出價(jià)格,扣除處置費(fèi)用,最終取得其可回收金額。評(píng)估人員在采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

問題12:對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)評(píng)估,在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價(jià)值時(shí),如果對(duì)企業(yè)持有的未開發(fā)土地采用市場(chǎng)法評(píng)估,該項(xiàng)存貨是否需要考慮增值稅扣除?

答:采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),不同于對(duì)房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn),也就是說在對(duì)存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上,模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過程,扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),最終形成的凈收益才能作為其評(píng)估值。因此在對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的存貨評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)模擬該項(xiàng)存貨轉(zhuǎn)讓,同時(shí)模擬考慮相應(yīng)的銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費(fèi)用等,最終得出其評(píng)估值。

二、藝術(shù)品評(píng)估中遇到的實(shí)務(wù)問題

問題13:在藝術(shù)品評(píng)估中,不同評(píng)估目的與價(jià)值類型的關(guān)系如何確定?

答:藝術(shù)品種類繁多、材料多樣,有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式,且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜,特別是將時(shí)間因素納入分類來考慮時(shí),顯得更加復(fù)雜,導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現(xiàn)復(fù)雜且多元,各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),主要是評(píng)估其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而經(jīng)濟(jì)價(jià)值又在不同評(píng)估目的下表現(xiàn)出不同的價(jià)值類型。因此,執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素來確定價(jià)值類型。

1.以藝術(shù)品保險(xiǎn)為評(píng)估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險(xiǎn)委托提供參考;

 2.以司法鑒證為評(píng)估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值來確定涉案標(biāo)的物價(jià)值為司法審判提供參考;

 3.以企業(yè)整體股權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)讓為評(píng)估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值以確定其價(jià)值;

4.以財(cái)務(wù)報(bào)告為評(píng)估目的,一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值;

5.以藝術(shù)品收藏、投資為評(píng)估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值;

 6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評(píng)估目的,可以采用市場(chǎng)價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考;

7.以藝術(shù)品稅收為評(píng)估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考;

 8.以藝術(shù)品清算為評(píng)估目的,一般采用有序清算價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價(jià)值參考。

除以上評(píng)估目的的需求外,遺囑驗(yàn)證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣品的拍賣底價(jià)、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈(zèng)物的計(jì)量?jī)r(jià)值、對(duì)收藏品提出購買建議等都有可能需要評(píng)估服務(wù),評(píng)估師要理解不同市場(chǎng)需求下,對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響。

 問題14:不同年代的藝術(shù)品,應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評(píng)估方法?

答:由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途,一般采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

1.對(duì)于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的,可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢價(jià)的方式,獲取價(jià)格信息。

 2.對(duì)于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品,可以借鑒拍賣市場(chǎng)比較常見的類似作品,采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,選取知名的大型拍賣會(huì)近期成交的,與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類似相近的拍品,作為比準(zhǔn)案例,并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素,對(duì)案例進(jìn)行修正,最后確定價(jià)值。

3.對(duì)于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品,且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高,市場(chǎng)很少有交易的精品或孤品,可采用聘請(qǐng)知名專家認(rèn)定的方式,綜合專家意見,確定價(jià)值。

4.對(duì)于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品,可以類似產(chǎn)成品或庫存商品的評(píng)估方法,確定價(jià)值。

 問題15:藝術(shù)品評(píng)估時(shí)應(yīng)選擇哪種報(bào)告類型?怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

答:目前所頒布的評(píng)估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范,均未對(duì)于藝術(shù)品評(píng)估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此,需要評(píng)估人員在遵照《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上,結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》準(zhǔn)則為參照,摸索和探討一個(gè)相對(duì)合理可行的報(bào)告形式及內(nèi)容,建議藝術(shù)品評(píng)估一般采用評(píng)估咨詢報(bào)告的形式,對(duì)評(píng)估結(jié)論予以披露,以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

由于在估價(jià)中,鑒定因素起到至關(guān)重要的作用,評(píng)估師對(duì)于外聘專家出具的鑒定結(jié)論依賴程度較高,這和其他資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別,因此建議除保留評(píng)估報(bào)告中的一些基本要素、評(píng)估假設(shè)、免責(zé)條款外,增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容,對(duì)評(píng)估人員予以保護(hù)。

問題16:對(duì)書畫作品,應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值評(píng)估?

答:影響書畫價(jià)格的因素:1.書畫本身的藝術(shù)價(jià)值;2.書畫時(shí)代;3.書畫是否珍稀;4.書畫的大小和品相及好壞;5.書畫是否有名人上款和題跋;6.書畫家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可;7.書畫所處的社會(huì)狀態(tài)、競(jìng)技狀態(tài)。

書畫評(píng)估應(yīng)注意的問題:書畫作品評(píng)估是很專業(yè)、很復(fù)雜、很嚴(yán)肅的事情;關(guān)注書畫作品“含權(quán)量”問題,即歷史價(jià)值;書畫的區(qū)域性;書畫作品價(jià)格會(huì)受市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏的影響。

書畫作品的評(píng)估程序:首先需咨詢專家,確定真?zhèn)?、作者名氣及主要作品種類,是否屬于該作者的精品;其次向?qū)＜以儍r(jià);再次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,了解該作者的作品單價(jià)行情;第四進(jìn)行差價(jià)調(diào)整。差價(jià)包括地區(qū)、破損差價(jià)、無痕差價(jià)等;第五對(duì)評(píng)估估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算。

需要強(qiáng)調(diào)的是,書畫作品評(píng)估的關(guān)鍵是真?zhèn)?。而古書畫作品則有可能是文物,因此,應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書畫作品評(píng)估必須有專家配合。

 三、其他執(zhí)業(yè)問題

問題17:一個(gè)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值評(píng)估,被評(píng)估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財(cái)務(wù)報(bào)表所有者權(quán)益項(xiàng)下列示,在對(duì)該公司所有者權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),評(píng)估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評(píng)估值中扣除?

答:所謂永續(xù)債券(perpetual bond),是指沒有明確的到期日,或者說期限非常長(zhǎng)的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金,但可以定期獲取利息。不過,在永續(xù)債的每個(gè)付息日,發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息,推遲至下一個(gè)付息日支付,且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款,首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券,是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)[2014]13號(hào)),企業(yè)發(fā)行各種金融工具,應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式,運(yùn)用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則,正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì)計(jì)分類,不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。其中分類為權(quán)益工具